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Affitto con riscatto. Una nuova formula di acquisto

13 Giugno 2013

In una situazione dove l'offerta di case è alta e l'accesso al mutuo è meno semplice di qualche anno fa, l'affitto con opzione di acquisto rappresenta una forma  di vendita/acquisto molto interessante.

Spieghiamo meglio di cosa si tratta: con questa formula gli inquilini possono infatti trasformare l'intera somma pagata per l'affitto in una quota mensile per l'acquisto della casa.
 
Il meccanismo è semplice e prevede la sottoscrizione sia di un contratto di locazione (generalmente 2 o 5 anni) sia di un contratto di opzione di acquisto con prezzo già concordato con il quale l'inquilino, a scadenza può acquistare la casa.
Il prezzo pattuito per il futuro acquisto è pari alla differenza tra il prezzo dell'immobile e l'importo complessivo dei canoni di locazione che l'inquilino dovrà pagare.
 
Questa possibile alternativa all'acquisto della casa è destinato principalmente a:
  • Coloro che, pur avendo un buon reddito mensile, non dispongono dell'acconto e che non possono o non vogliono momentaneamente accendere un mutuo tradizionale.
  • Coloro che potrebbero acquistare subito accendendo un mutuo, o dispongoo già dell'acconto, ma hanno interesse ad adottare la formula dell'affitto a riscatto  per rinviare l'accensione del mutuo al momento del futuro acquisto, e richiedere alla banca un importo inferiore con spese di istruttoria e notarili decisamente ridimensionate. Inoltre, se confrontato con un piano di ammortamento di un classico mutuo , l'affitto a riscatto evidenzia un tangibile risparmio sugli interessi da pagare.
  • Coloro che, per poter acquistare, devono prima vendere l'abitazione che possiedono e, non essendo i tempi della vendita particolarmente rapidi, la casa che interessa potrebbe sfuggire. In questo modo l'immobile da acquistare ed il suo prezzo viene bloccato e c'è tutto il tempo di vendere casa propria.
 
Al termine del periodo di locazione l'inquilino può decidere di non esercitare l'opzione di acquisto. In quel caso può o continuare a pagare il canone fissato, oppure può dare disdetta e liberare l'immobile.
In caso di disdetta naturalmente, nulla sarà a lui dovuto in restituzione dal locatore: è evidente quindi che chi sceglie l'affitto a riscatto e sottoscrive un canone di locazione più alto del canone medio di mercato ha come obiettivo il futuro acquisto. 
 
 
Riepiloghiamo i principali vantaggi per l'inquilino:
 
  • Può acquistare l'immobile fra n. mesi ma ha bloccato il prezzo oggi;
  • In caso di acquisto  l'affitto pagato non sarà perduto;
  • Al momento dell'acquisto sarà sensibilmente più basso l'importo del mutuo che verrà eventualmente richiesto alla banca con conseguente risparmio sulle spese di istruttoria e sugli interessi dovuti;
  • Avrà tempi decisamente ridotti per entrare in casa rispetto alle attese dovute a una pratica di mutuo;
  • Si può sentire da subito a casa propria;
  • Contributi statali sui canoni di affitto per giovani al di sotto dei 30 anni.
  • Possibilità di cedere il contratto ad un'altro acquirente 
 
I principali vantaggi per il proprietario dell'immobile sono:
  • L'immobile genera subito entrate (non rimane vuoto);
  • Ci sono futuri acquirenti;
  • C'è un'alta probabilità di concludere la vendita: l'inquilino avrà tutto l'interesse ad acquistare dal momento che paga un canone di locazione superiore al canone di mercato;
  • Se alla scadenza concordata l'inquilino non esercitasse l'opzione e liberasse l'immobile, il locatore avrà comunque percepito fino a quel momento un ottimo affitto e potrà disporre nuovamente dell'appartamento.
  • Nel caso in cui l'inquilino decida di restare nell'immobile pagando un affitto maggiorato l'immobile non avrà comunque svalutazioni in caso di vendita visto il buon reddito che genererà

Commenti dei lettori
13 Giugno 2013 - Commento inviato da Rosanna
? un'ottima pratica da utilizzare per gli immobili di nuova costruzione, se l'impresa ha difficolt? a vendere. Ma ci siamo chiesti che la maggior parte dei proprietari vende il proprio immobile e non pu? attendere 2 o 5 anni? Vuole vendere la propria casa per acquistare una nuova! Quindi, dovrebbe dare in fitto la propria casa con riscatto, e prenderne un'altra sempre in fitto con l'impegno di acquistarla.... Se tutto fila liscio, va bene, ma se l'inquilino non compra pi?? Deve ritraslocare in casa sua? Spese doppie di trasloco, utenze da volturare, disagi vari.... sperando che chi gli lascia la casa non l'abbia mutata, tinteggiata fucsia, ad esempio....Lo vedo poco pratico questo metodo. Sto sbagliando?
13 Giugno 2013 - Commento inviato da Luca
No Rosanna, non sbagli. A mio personalissimo modo di vedere questa tipologia di contratto si porta con se una serie di problematiche pratiche incredibili. Per me meglio evitare
13 Giugno 2013 - Commento inviato da Andrea
la pratica ? interessante, certo si pu? applicare praticamente solo fra persone benestanti, esempio un proprietario di vari appartamenti che non sa bene cosa farne di uno che ha vuoto, e un acquirente che ha una buona solidit? economica. Non sar? sar? una situazione all'ordine del giorno, ma pu? avere la sua nicchia di mercato.
13 Giugno 2013 - Commento inviato da Francesco
L'affitto con riscatto non ? cos? semplice sarebbe troppo svantaggioso per chi vende. Bisogna anticipare la caparra confirmatoria e la somma versata come canone mensilmente non va saclcolata per l'intera cifra sul prezzo finale dell'immobile, ma in parte perch? la locazione e tassata e ci sono altre molteplici probblematiche che non sto qui ad elencare. Potrebbe essere interessante solo per chi ha necessita assoluta di cambiare immobile e non riesce a vendere il suo. Ovviamente il venditore deve essere un immobiliarista.
13 Giugno 2013 - Commento inviato da Giorgio
Non ? per niente cos? come viene descritto... molto semplice a dirsi .. ma nella pratica il contratto ? abbastanza oneroso in fase di registrazione, si pagano subito le imposte per gli anticipi... e l'impresa certo non ? disposta a scontare la totale quota mensile dal prezzo d'acquisto specie se ha interessi passivi derivanti da un mutuo... meglio farsi i dovuti conti ed esaminare tutte le varie voci di spesa, sia per l'acquirente sia per il venditore.
13 Giugno 2013 - Commento inviato da andrea
il metodo potrebbe anche essere valido , ma non nel modo descritto se al momento del contratto si decide che si tratta di locazione, il proprietario dovr? pagare le tasse sul canone, cosa che non dovrebbe se invece stipulasse una compravendita. per tanto la formula dovrebbe prevedere un preliminare di compravendita dove l'importo mensile viene imputato a caparra confirmatoria e non a canone di affitto. in questo modo l'acquirente , pagando una rata sensibilmente pi? alta di un semplice affitto, sar? ovviamente interessato, alla fine del periodo stabilito, a saldare il conto per non perdere gli importi versati.insomma io non parlerei di locazione ma , semmai, di vendita rateizzata.
14 Giugno 2013 - Commento inviato da Salvatore
Io ho una Agenzia Immobiliare e sto adottando anche la vendita a riscatto,in pratica si stipula un normale preliminare di compravendita,l'acquirente prende possesso immediato dell'immobile e per un tot. di anni,esempio 4 versa ogni tre mesi la cifra pari a un normale canone,solo che viene considerata in atto preliminare tutte caparre confirmatorie,le tasse da pagare all'ufficio entrate sono minime 0.50% pagato in anticipo su tutte le caparre e la tassa fissa di ? 168,00,che poi l'acquirenbte comunque recupera al momento dell'atto definitivo.
17 Giugno 2013 - Commento inviato da Sonia Merlo
Vorrei precisare che non esiste un contratto di locazione ad uso abitativo di 2 o 5 anni, bens? il contratto transitorio, per motivo di lavoro che dura max 18 mesi o un 4+4; come viene tutelato il venditore se l'inquilino non va pi? via?

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