Descrizione:
Vocedettagliocomunevilladossola (vb)indirizzovia barbieraton.c.t. Fogliofoglio 22mappale610superficie totale terreno931 mqclassificazione (zona b)tessuti edilizi saturi art. 3.2.2 per mq 1.000classificazione (zona c)aree di completamento art. 3.2.4 per mq 931confine nordstrada comunaleconfine estmappali 329, 412, 242, 240, 238confine ovestmappale 628formarettangolare con appendicestato attualeincolto, sporadica vegetazioneaccessosu strada comunale (via barbierato)tecnico incaricatogeom. Petrulli armando villadossoladata relazione25 maggio 2021 parametri urbanisticiparametrovaloresuperficie fondiaria931 mqcapacità edificatoria (indice volumetrico)1 mc/mqvolume edificabile931 mc (931 mq × 1 mc/mq)superficie coperta massima (30%)652 mq (931 × 30%)altezza massima edificioml 12,50tipologia edificio previstoa schiera / bifamiliare con garagen° unità immobiliari2 unità abitative2.2 calcolo superficie commerciale (337,84 mq)vocemisuracoefficienterisultatovani utili abitazione (con garage)130 mq × 1× 1,00130 mqgarage20 mq × 1× 1,0020 mqbalconi10 mq × 0,33× 0,333,30 mqarea scoperta781 mq × 0,02× 0,0215,62 mqtotale sup. Comm. Per unità168,92 mqtotale sup. Commerciale (2 unità)168,92 × 2337,84 mq3. Valori di mercato e stima edificio finitoindagine di mercato condotta presso operatori economici della zona (verbania, villadossola). Confronto con recenti vendite di immobili simili nel segmento residenziale (market comparison approach m.c.a.).tipologiavalore unitarioriferimentoedifici a blocco€ 1.500,00/mqvalore medio zonaedifici a schiera / bifamiliari€ 1.500,00 1.800,00/mqfascia mercato localevalore adottato (ipotesi conservativa)€ 1.500,00/mqbase di calcolovalore edificio a nuovo finito (vm): € 506.760,00 (337,84 mq × € 1.500,00/mq)4. Costi di trasformazione (k) formula va = vm kil valore dell'area edificabile si determina sottraendo al valore del fabbricato finito (vm) i costi di trasformazione (k). Metodo analitico per la parte edificabile secondo prassi estimativa.#voce di costocalcoloimporto1costo relativo alla costruzione (cappotto termico, muratura, c.a., finiture standard)337,84 mq × € 1.000,00€ 337.840,002costi spese tecniche€ 337.840 × 10%€ 33.784,003costi oneri per il rilascio del p.c. E oneri di urbanizzazione primaria e secondaria€ 337.840 × 3,5%€ 11.824,404utile d'impresa all'attualità€ 337.840 × 20%€ 67.568,005bonifica terreno lavorazioni metallurgiche inquinanti (geom. Petrulli)931 mq × € 10,00€ 9.310,00totali costi di trasformazione (k)somma voci 1÷5€ 460.326,40⚠ nota bonifica: il terreno richiede intervento di bonifica da attività metallurgiche pregresse. Costo stimato € 9.310,00 (931 mq × € 10,00/mq). Si consiglia perizia ambientale arpa prima del rogito e inserimento di clausola sospensiva nel compromesso.5. Valore dell'area edificabile (va = vm k)voceimportovm valore edificio a nuovo finito€ 506.760,00k totale costi di trasformazione€ 460.326,40va valore residuale area edificabile (vm k)≈ € 46.434,00consiglio dell'agente: il valore residuale dell'area è contenuto poiché i costi di trasformazione (inclusa bonifica) assorbono la quasi totalità del valore del costruito. Il prezzo di vendita del terreno dovrà tenere conto degli oneri di urbanizzazione e della bonifica ambientale. Si raccomanda clausola sospensiva nel compromesso subordinata all'esito della perizia arpa.6. Parametri tecnici dell'edificio ipotizzatoparametrovalorealtezza edificioml 12,50volume (mc edificio)mc 900 < mc 931superficie coperta realizzatamq 652 (931 × 30%)capacità edificatoriamc 931 pari a mc 1/mqtipologia costruttivaa schiera / bifamiliaren° unità immobiliari2 unitàvani utili + accessori per unità130 mqgarage per unità20 mqbalconi per unità10 mq (ridotti al 33%)superficie reale lorda per unità150 mq (2 piani fuori terra)superficie complessiva 2 unità300 mq (150 × 2)7. Riferimenti normativi e tuteleriferimentodettagliotipo di frazionamenton del classamento da variazioneprot. Vb 0053646 del trasmissione dati agead.l. N. 262 del strumento urbanisticoprg comune di villadossolametodo di stima adottatomarket comparison approach (m.c.a.) + analitico va = vm ktutela acquirente accontid.lgs fideiussione bancaria/assicurativaperizia ambientale consigliataverifica arpa bonifica attività metallurgiche pregresseclasse energetica: g
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